花三千多万元买下的豪宅，地库出入口开在市政隧道里，网传市值更是缩水近两千万元？南京越城天地小区的“地库出入口”风波，表面争的是隧道归属，实则指向房产交易的共性问题：销售口头承诺的“私享”，与书面材料里的“已告知”，到底哪个才算数？
这是一场典型的罗生门。业主称，购房时开发商承诺隧道为小区私享通道，如今隧道作为市政道路通车，不仅破坏了高端住宅的私密性与归家仪式感，更导致房产大幅贬值；开发商则拿出规划文件与书面材料举证，称隧道属性在拿地前就已确定为市政设施，企业仅承担代建义务，且《不利因素告知书》《房屋购买确认书》中均有书面提示，现场沙盘也有标注，不存在隐瞒。
10月27日，南京市规划和自然资源局秦淮分局表示，该隧道自规划之初即为市政道路，建设与通车手续均合规；业主若质疑虚假宣传，可向相关部门反映。
隧道归属之争也折射出楼市交易中长期存在的预期落差问题。
有律师指出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请；但针对开发规划范围内房屋及相关设施的说明与允诺，若内容具体确定，且对合同订立及房屋价格有重大影响，应当视为要约，即便未写入合同，也应视为合同内容。若存在虚假或误导性宣传，市场监管部门可依《中华人民共和国广告法》予以处罚。
法律标尺虽清晰，争执却往往陷入胶着，根源在于房产销售普遍存在的“双轨叙事”。开发商在书面材料上筑牢合规免责防线，在口头宣传中却不断放大产品想象空间。格式化的不利因素告知条款，往往夹杂在海量签约文件中，普通购房者很难在签约时逐一甄别关键信息；而一线销售为促成交易，又常用更具吸引力的表述包装项目卖点。当交付现实与前期预期出现落差，书面留痕与口头承诺的错位，便会让纠纷陷入举证难、定性难的僵局。
这场风波的最终定论仍待核查，但“双轨叙事”的解法其实很明确：对开发商而言，合规不能止步于“文件里有提示”，需把核心信息呈现得醒目易懂；对监管部门而言，也要把宣传话术纳入常态化核查，从事后处罚转向事前约束。否则，纸上写着“已告知”，心里停在“我以为”，这类闹剧迟早还会上演。
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